양도세 개편안 미리보기 계산기
(2026 세제개편안·미시행)
이 계산기는 1세대1주택·다주택자의 주택 양도소득세만 다룹니다. 취득세·재산세· 종합부동산세는 기존 취득세 계산기, 보유세 계산기를 이용하세요.
💡 개편안 말고 현행법 기준으로 취득가액·필요경비까지 입력해 계산하려면 → 양도소득세 계산기
근거 자료 (정부 발표안 — 법령 아님)
기본세율표(6~45%)는 이번 개편과 무관한 현행 소득세법 제55조입니다 — 법령 본문 보기
자주 묻는 질문
이 계산기는 법으로 확정된 건가요?
아니요. 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 세제개편안 단계이며, 아직 입법예고·국무회의· 국회 심의·통과 절차가 남아 있습니다. 국회 심의 과정에서 세부 수치가 바뀌거나 개편안 자체가 폐기될 수 있습니다.
왜 2026년과 2027년은 장기보유특별공제가 같게 나오나요?
양도세 개편안은 항목마다 시행일이 다릅니다. 기본공제 확대(연 2,500만원)와 다주택자 중과 한시완화는 2027년 1월 1일부터 적용되지만, 장기보유특별공제(장기거주소득공제) 개편은 2028년 1월 1일부터 적용됩니다. 그래서 2027년까지는 장특공제만 현행 그대로이고, 나머지 항목은 이미 개편안이 반영됩니다.
왜 양도가액 12억원 이하 1주택은 세금이 0원인가요?
1세대1주택자는 양도가액 12억원 이하분에 대해 비과세입니다(이번 개편안과 무관한 현행 제도). 12억원을 초과하는 주택만 그 초과 비중에 해당하는 양도차익에 대해 과세됩니다.
1주택자와 다주택자의 장기보유특별공제 계산 방식이 어떻게 다른가요?
1세대1주택자는 거주공제와 보유공제를 더해서 적용합니다(예: 2027년까지는 거주 최대 40% + 보유 최대 40% = 최대 80%). 다주택자는 두 공제 중 유리한 쪽 하나만 선택해 적용합니다(2028년부터 거주공제가 도입되면 거주·보유 중 높은 쪽, 상한도 30%로 1주택자보다 낮습니다).
다주택자 중과는 언제 적용되나요?
2주택 이상을 보유하고 그중 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때 적용됩니다(보유기간과 무관). 세율 가산폭은 현행 +20%p(2주택)/+30%p(3주택 이상)이며, 2027년(+5%p/+10%p)→2028년(+10%p/+15%p)으로 한시 완화됐다가 2029년부터 현행 수준으로 되돌아갑니다. 다만 이 한시 완화는 2년 이상 보유한 경우로 한정되므로, 2년 미만 보유 주택은 완화 기간에도 현행 가산율이 그대로 적용됩니다.
중과 대상이면 장기보유특별공제를 못 받나요?
네. 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다 (소득세법 제95조제2항, 2018년 4월 1일 시행). 오래 보유했더라도 공제를 받을 수 없습니다. 2027·2028년 중과 한시 완화는 세율만 낮추는 것이고 중과 대상 지정 자체는 그대로여서, 완화 기간에도 이 배제는 계속됩니다.
1주택인데 실거주를 안 했으면 비과세를 못 받나요?
취득 당시 조정대상지역이었다면 그렇습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상 지역에서 취득한 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년까지 채워야 1세대1주택 비과세를 받습니다(8·2 대책). 서울 강남·서초·송파·용산 등은 그때부터 계속 조정대상지역 이었고 2025년 10월에는 서울 전역으로 확대돼, 집을 세주고 다른 곳에 살았다면 해당될 수 있습니다. 취득 시점 기준이라 나중에 조정대상지역에서 해제됐어도 요건은 사라지지 않습니다. 요건을 못 채우면 양도가액이 12억원 이하여도 양도차익 전액이 과세되고, 장기보유특별공제도 1주택 특례표(최대 80%)가 아닌 일반표(보유 연 2%, 최대 30%)가 적용됩니다.
2년도 안 되어 팔면 세금이 어떻게 되나요?
주택은 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됩니다(누진세율표 대신). 장기보유특별공제도 3년 이상 보유해야 시작되므로 받을 수 없고, 1세대1주택 비과세도 2년 이상 보유해야 하므로 적용되지 않습니다. 중과 대상이기도 하다면 누진세율(중과 포함)로 계산한 세액과 단기세율로 계산한 세액 중 큰 금액으로 과세합니다.