양도소득세 계산기 (주택)

취득세·법무사 비용·중개수수료처럼 취득·양도 과정에서 실제로 지출한 비용과, 새시 교체· 발코니 확장·리모델링처럼 자산 가치를 높이는 자본적 지출이 해당됩니다. 단순 도배·장판 교체 같은 통상적인 수선비는 포함되지 않습니다. 지출을 증빙할 영수증·계약서를 보관해 두어야 실제 신고 시 인정받을 수 있습니다.

오래 전에 취득해 계약서 등 증빙을 분실한 경우, 법에서는 기준시가 비율 등을 이용한 환산취득가액 산정 방식을 별도로 두고 있습니다. 이 계산기는 아직 이 방식을 지원하지 않으므로, 해당하는 경우 세무사와 상담하거나 국세청 홈택스 모의계산을 이용하세요.

2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 채워야 합니다(2017년 8월 3일 이후 취득분, 8·2 대책). 서울 강남·서초·송파·용산 등은 그때부터 계속 조정대상지역이었고 2025년 10월에는 서울 전역으로 확대됐습니다. 요건을 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세이고, 12억원을 초과하는 주택은 그 초과 비중에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 요건을 못 채우면 양도가액이 12억원 이하여도 양도차익 전액이 과세됩니다.

2주택 이상을 보유하고 그중 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때 적용됩니다(보유기간과 무관). 세율 가산폭은 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p이며, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 전액 배제됩니다(소득세법 §95②).

주택은 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됩니다(누진세율표 대신). 장기보유특별공제도 3년 이상 보유해야 시작되므로 받을 수 없고, 1세대1주택 비과세도 2년 이상 보유해야 하므로 적용되지 않습니다. 중과 대상이기도 하다면 누진세율(중과 포함)로 계산한 세액과 단기세율로 계산한 세액 중 큰 금액으로 과세합니다.

일시적 2주택·상생임대주택·지방 세컨드홈 등 여러 특례는 조건이 세밀해 이 계산기가 반영하지 못합니다. 또한 취득가액을 정확히 모르는 경우의 환산취득가액 계산도 지원하지 않습니다. 실제 신고 전에는 반드시 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 재확인하세요.