부동산 월세 수익률 계산기
매매가·보증금·월세를 입력하면 취득세를 반영한 실투자금 기준 세전·세후 수익률을 계산합니다. 주택임대소득세가 발생하는 경우 분리과세(14%) 기준으로만 반영합니다(종합과세 비교는 다루지 않습니다).
💡 취득세만 따로 자세히 계산하려면 → 취득세 계산기
법령 근거
자주 묻는 질문
취득세를 왜 실투자금에 포함하나요?
취득세·지방교육세·농어촌특별세는 매매 즉시 실제로 지출하는 돈입니다. 이를 포함해야 "이 물건에 내 돈이 실제로 얼마나 묶였는지" 기준의 수익률이 됩니다. 취득세를 빼고 계산하면 수익률이 실제보다 부풀려 보일 수 있습니다.
보증금은 왜 수입이 아니라 실투자금에서 빠지나요?
보증금은 임대인이 임차인에게 돌려줘야 할 돈이라 내 소득이 아니라 내가 실제로 부담하는 투자금을 줄여주는 자금 조달 입니다. 그래서 매매가에서 보증금만큼을 빼고, 대신 취득세를 더해 "실제로 내 돈이 묶인 금액"을 계산합니다.
제 임대소득이 왜 비과세(또는 과세)로 나오나요?
1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 그 주택의 기준시가(공시가격)가 12억원 이하면 임대소득이 비과세입니다(소득세법 제12조제2호나목). 2주택 이상이거나, 1주택이라도 기준시가가 12억원을 초과하는 고가주택이면 과세 대상입니다.
임대사업자로 등록하면 세금이 얼마나 줄어드나요?
미등록은 필요경비율 50%·기본공제 최대 200만원이지만, 등록임대주택은 필요경비율 60%·기본공제 최대 400만원으로 더 유리합니다(단, 기본공제는 이 임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 적용). 다만 등록에는 임대료 증액 제한(5%), 의무 임대기간 등 별도 의무가 따릅니다.
오피스텔도 정확히 계산되나요?
이 계산기는 오피스텔을 사실상 주거용으로 임대한다고 가정해 주택임대소득세 규정(분리과세 14% 등)을 적용합니다. 실제로 업무용(사무실 등)으로 임대 중이라면 일반 사업소득으로 분류되어 결과가 다를 수 있습니다.
3주택 이상인데 왜 보증금 관련 세금은 안 나오나요?
3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원을 초과하면 보증금(전세)에 대해서도 간주임대료가 추가로 과세됩니다. 하지만 이 판정은 보유한 모든 주택의 보증금 합계가 기준인데, 이 계산기는 지금 계산 중인 물건 1건의 보증금만 입력받으므로 계산 자체가 불가능합니다. 3주택 이상을 선택하면 월세분 임대소득세는 정상 계산하되, 간주임대료는 반영되지 않았다는 안내가 함께 표시됩니다.
연간 월세수입이 2,000만원을 넘으면 어떻게 되나요?
연 주택임대 총수입금액이 2,000만원을 초과하면 분리과세를 선택할 수 없고(소득세법 제14조제3항제7호), 다른 소득과 합산한 종합과세 (누진세율)가 의무 적용됩니다. 이 계산기는 종합과세 세액을 계산하지 않으므로, 안내만 표시하고 세액은 보여주지 않습니다. 또한 연 수입이 2,000만원 이하로 나오더라도 다른 임대주택이 있다면 전체 합산금액이 2,000만원을 넘는지 별도로 확인해야 합니다.