전세 vs 매매 비교 계산기

같은 보유현금(자기자본)으로 매매할 때와 전세로 살 때, 일정 기간 후 그 돈이 실제로 얼마가 되는지(최종 자기자본)를 직접 비교합니다. 매매는 "보유현금 + 집값 상승분 + 잉여자금 운용수익 − 취득세 − 중개수수료 − 대출이자 − 재산세 − 종부세", 전세는 "보유현금 + 여유자금 운용수익 − 중개수수료"를 계산해서 두 최종 금액을 비교합니다. 계산 결과의 각 항목 옆에 실제 계산 공식을 함께 표시하니 어떻게 나온 숫자인지 바로 확인할 수 있습니다.

매매가 (원) 전세보증금 (원) 보유 현금(자기자본) (원) 매매 시 매매가에 우선 투입하고 부족분을 대출로 조달합니다. 전세 시 보증금을 뺀 나머지는 여유자금으로 운용한다고 가정합니다. 비교(예상 거주) 기간 (년) 대출 연이자율 (%) 대출 기간 (년) 전용면적 85㎡ 초과 (취득세 농어촌특별세 부과 대상) 도시지역 내 소재 (재산세 도시지역분 추가 부과)

가정값 (기본값 사용 가능) 연간 집값 상승률 가정 (%) 여유자금 운용 연 수익률 가정 (%) 보유현금 중 매매/전세에 쓰고 남는 돈(여유자금)을 이 수익률로 운용한다고 가정합니다. 정기예금·안전자산 수준을 가정하세요. 전세 재계약(2년 주기) 보증금 인상률 가정 (%) 법정 상한은 5%입니다. 공시가격 ÷ 매매가 비율 가정 (%) 재산세 계산에 쓰이며, 통상 시세의 60~70% 수준입니다.

더 유리한 선택 -

최종 자기자본 차이 -

매매 시 최종 자기자본 -

전세 시 최종 자기자본 -

아래 표는 시작 자기자본(보유현금)에서 출발해, 매매·전세 각각 실제로 나가는 돈(− 표시)과 실제로 불어나는 돈(+ 표시)을 그대로 더하고 빼서 비교기간 종료 시점의 최종 자기자본을 계산합니다. 이 최종 자기자본이 클수록 유리합니다.

매매 시나리오
시작 자기자본(보유현금)	-
대출금 (참고용, 최종 자기자본 계산에 직접 포함되지 않음) = 매매가 − 보유현금 -	-
취득세 등(1회) = 취득세 본세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 -	-
중개수수료(1회) = 매매가 × 중개보수 상한요율(구간별, 한도액 적용) -	-
기간 내 대출이자 합계 = 원리금균등상환(대출금, 연이자율, 대출기간) 스케줄의 비교기간분 이자 합 -	-
재산세 = (재산세 본세 + 지방교육세 + 도시지역분) × 비교기간 -	-
종합부동산세 (1세대1주택 공제금액 12억원 초과분) = (산출세액 − 재산세액공제) × 1.2(농특세 포함) × 비교기간 -	-
잉여자금 운용 수익 (보유현금이 매매가보다 많을 때) = 잉여자금 × ((1+수익률)^비교기간 − 1) -	-
예상 자본이득(집값 상승분) = 매매가 × ((1+집값상승률)^비교기간 − 1) -	-
매매 시 최종 자기자본 = 시작 자기자본 + 자본이득 + 잉여자금 수익 − 취득세 − 중개수수료 − 이자 − 재산세 − 종부세 -	-

전세 시나리오
시작 자기자본(보유현금)	-
중개수수료(1회) = 보증금 × 중개보수 상한요율(구간별, 한도액 적용) -	-
여유자금 (참고용, 최종 자기자본 계산에 직접 포함되지 않음) = 보유현금 − 보증금 − 중개수수료 -	-
여유자금 운용 수익 = 여유자금 × ((1+수익률)^비교기간 − 1) -	-
기간 종료 시 예상 보증금 (참고용 — 재계약마다 오른 만큼 반환액도 늘지만, 그 증액분 자체는 원금 그대로 돌려받아 늘지도 줄지도 않으므로 최종 자기자본에 별도로 더하지 않음. 대신 그 증액분을 마련하느라 놓친 투자수익을 아래에서 차감함) = 보증금 × (1+재계약 인상률)^재계약횟수 -	-
보증금 증액 기회비용 (재계약마다 오른 보증금을 여유자금에서 인출해 충당한다고 볼 때, 그 돈이 계속 투자됐다면 벌었을 수익) = Σ 재계약별 증액분 × ((1+수익률)^인출 후 남은 기간 − 1) -	-
전세 시 최종 자기자본 = 시작 자기자본 + 여유자금 운용 수익 − 중개수수료 − 보증금 증액 기회비용 -	-

본 계산 결과는 단순화된 추정치입니다. 재산세·종합부동산세는 비교기간 내내 최초 공시가격 기준으로 동일하다고 가정하며(공시가격 상승 미반영), 종합부동산세의 고령자·장기보유 세액공제·세부담상한, 중개보수 협의가, 실제 대출 한도(DSR 등), 양도소득세는 반영하지 않았습니다. 전세보증금이 보유 현금보다 큰 경우(전세자금대출이 필요한 상황)와 대출 원금 상환분(현금이 그대로 집 지분으로 바뀌는 부분이라 순자산에 중립적이라고 가정, 이자만 비용으로 집계)도 반영하지 않습니다. 실제 의사결정 전 반드시 전문가와 상담하고 실제 금리·시세를 확인하세요.

자주 묻는 질문

실제 숫자로 어떻게 계산되는지 예시로 보여주세요

매매가 5억원, 전세보증금 3억원, 보유 현금 4억원, 비교기간 3년, 대출금리 4%(20년), 집값 상승률 2%, 투자수익률 3%, 공시가격비율 70%인 경우로 계산해 보겠습니다.

매매 시나리오

시작 자기자본(보유현금) = 4억원
대출금(참고) = 매매가 − 보유현금 = 5억 − 4억 = 1억원
취득세 등(1회) = 5억 × 세율 ≈ −550만원
중개수수료(1회) = 5억 × 중개보수 요율(구간별) ≈ −200만원
3년간 대출이자 합계(1억, 4%, 20년 원리금균등 스케줄의 첫 36개월분) ≈ −1,141만원
공시가격 = 5억 × 70% = 3.5억 → 재산세 연 15.4만원 × 3년 ≈ −46만원 (종부세는 3.5억 < 12억이라 0원)
여유자금 = 0원(보유현금 4억이 매매가 5억보다 적어 남는 돈 없음) → 운용 수익도 0원
예상 자본이득(집값 상승분) = 5억 × ((1.02)³ − 1) = 5억 × 6.12% ≈ +3,060만원
매매 시 최종 자기자본 = 4억 − 550 − 200 − 1,141 − 46 + 0 + 3,060(만원) ≈ 41,124만원

전세 시나리오

시작 자기자본(보유현금) = 4억원
중개수수료(1회) = 3억 × 중개보수 요율(구간별) ≈ −90만원
여유자금(참고) = 4억(보유현금) − 3억(보증금) − 90만원 ≈ 9,910만원
여유자금 운용 수익 = 9,910만원 × ((1.03)³ − 1) = 9,910만원 × 9.27% ≈ +919만원
2년 차 재계약에서 보증금이 3억 → 3.15억으로 5% 오름 → 증액분 1,500만원을 여유자금에서 인출해 충당한다고 보면, 그 돈이 나머지 1년(3년 − 2년) 더 투자됐다면 벌었을 수익 1,500만원 × ((1.03)¹ − 1) ≈ −45만원(보증금 증액 기회비용)
전세 시 최종 자기자본 = 4억 − 90 + 919 − 45(만원) ≈ 40,784만원

매매 시 최종 자기자본(41,124만원)이 전세 시 최종 자기자본(40,784만원) 보다 크므로, 이 조건에서는 매매가 약 340만원 더 유리합니다. 매매의 보유현금 4억원 전액이 집값 상승(레버리지 포함 매매가 5억 전체에 대한 상승분)에 쓰이는 반면, 전세는 보증금 3억원을 제외한 9,910만원만 실제로 투자되고 그마저 재계약 증액분 때문에 일부 기회비용까지 발생하기 때문입니다. 매매 쪽 중개수수료(200만원)가 전세 쪽(90만원)보다 크다는 점은 반대로 그 격차를 줄이는 방향으로 작용합니다. 위 입력값을 그대로 넣어보시면 결과 화면에서 이 숫자들을 그대로 확인할 수 있습니다.

종합부동산세도 반영되나요?

네. 공시가격(매매가 × 공시가격비율 가정)이 1세대 1주택 공제금액인 12억원을 초과하면 종합부동산세가 자동으로 계산되어 매매 시 최종 자기자본에서 차감됩니다(위 결과의 "종합부동산세" 항목이 이때만 표시됩니다). 재산세로 이미 낸 부분을 다시 걷지 않도록 재산세액공제(이중과세 조정)도 근사 반영했습니다. 다만 고령자·장기보유 세액공제와 세부담상한은 반영하지 않아 실제보다 다소 높게 나올 수 있습니다 — 정확한 금액은 보유세 계산기에서 별도로 확인하세요.

전세보증금은 왜 계산에 안 들어가나요?

최초 보증금 자체는 계약이 끝나면 이자 없이 원금 그대로 돌려받습니다. 즉 그 금액 자체는 그 기간 동안 늘지도 줄지도 않으므로, "최종 자기자본"을 계산할 때는 시작 자기자본(보유현금)에 보증금이 그대로 남아있다고 보고, 보증금 금액 자체가 아니라 보증금을 빼고 남은 여유자금이 실제로 얼마나 불어났는지만 더하면 충분합니다. 매매의 자기자본도 마찬가지로, 집값 상승분(자본이득)에 이미 그 돈의 성과가 반영되어 있으므로 별도로 다시 계산하지 않습니다. 다만 재계약마다 보증금이 오르면 그 증액분을 마련하느라 여유자금 투자가 줄어드는 효과는 "보증금 증액 기회비용"으로 별도 반영합니다 — 바로 아래 항목을 참고하세요.

보증금 증액 기회비용이 뭔가요?

전세는 2년마다 재계약하면서 보증금이 오르는 경우가 많습니다. 이 인상분을 낼 돈은 결국 여유자금(투자하고 있던 돈)에서 나온다고 보는 것이 자연스럽습니다 — 이 계산기는 두 시나리오 모두 "같은 보유현금에서만 조달한다"는 전제를 쓰기 때문입니다. 문제는 그렇게 보증금에 들어간 돈은 무이자로 묶여서 더는 불어나지 않는다는 점입니다 — 계속 투자했다면 벌었을 수익을 그만큼 놓치는 셈입니다. 그래서 재계약마다 오른 금액이 인출된 시점부터 비교기간이 끝날 때까지 투자됐다면 벌었을 수익을 계산해서 최종 자기자본에서 뺍니다. 매매의 대출 원금 상환과는 다릅니다 — 원금 상환은 집값 상승분(이미 매매가 전체에 반영됨)으로 바뀌는 돈이라 중립적이지만, 보증금 증액분은 아무것도 불려주지 않는 곳에 묶이기 때문에 그냥 제외하면 실제보다 전세가 유리하게 나옵니다. 재계약 인상률 가정을 0%로 두면 이 항목은 0원이 됩니다.

왜 매매는 자기자본이 아니라 매매가 전체의 상승분을 얻나요? (레버리지)

대출을 껴서 사더라도 집 전체를 소유하는 것이므로, 집값이 오르면 대출금 비율과 무관하게 매매가 전체의 상승분을 고스란히 얻습니다. 반대로 대출이자는 비용으로 그대로 부담합니다. 그래서 자기자본 비율이 낮을수록(대출을 많이 낄수록) 오르는 만큼 이득도, 이자 부담도 커지는 "레버리지" 효과가 그대로 드러납니다. 이 계산기는 대출 원금 상환분 자체는 비용으로도 이득으로도 계산하지 않습니다 — 현금이 그대로 내 집 지분으로 바뀔 뿐이라 순자산에는 중립적이라고 보기 때문입니다.

투자수익률 가정을 바꾸면 결과가 많이 달라져요, 왜 그런가요?

투자수익률 가정은 여유자금(매매·전세에 쓰고 남는 돈)에만 영향을 줍니다. 남는 돈이 거의 없는 조건(보유현금이 매매가나 보증금과 비슷한 경우)에서는 투자수익률을 바꿔도 결과가 크게 안 움직이지만, 보유현금이 넉넉해서 여유자금이 많이 남는 조건에서는 그 여유자금을 어디에 넣어 굴리느냐(매매 쪽 잉여자금 vs 전세 쪽 여유자금)에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 두 시나리오의 여유자금에는 항상 같은 수익률을 적용하므로, 특정 시나리오만 유리하게 편향되지는 않습니다.

대출이자는 왜 "총 이자"가 아니라 "기간 내 이자"인가요?

대출기간(예: 30년) 전체의 총 이자가 아니라, 실제 비교하려는 보유기간(예: 5년) 동안 상환하는 이자만 계산합니다. 원리금균등상환은 초기에 이자 비중이 크므로, 짧은 보유기간을 비교할 때는 이 방식이 실제 부담에 더 가깝습니다.

어떤 경우에 매매가 유리하고, 어떤 경우에 전세가 유리한가요?

집값 상승률 가정이 대출금리보다 충분히 높으면 레버리지 효과 덕분에 매매가 유리해지는 경향이 있고, 반대로 집값이 정체·하락하거나 대출금리가 높으면 이자 부담만 커지므로 전세가 유리해지는 경향이 있습니다. 또한 보유현금이 넉넉해서 여유자금이 많이 남는 경우, 투자수익률 가정을 높게 잡을수록 그 여유자금을 더 많이 굴릴 수 있는 쪽(대개 전세 — 매매보다 필요한 초기 자금이 적기 때문)이 유리해지는 경향이 있습니다. 가정값을 바꿔가며 여러 시나리오를 비교해 보세요.